Preventivo per lavori condominiali: come farlo, chi decide e cosa allegare

Un preventivo per un condominio non si vince convincendo una persona, ma un'assemblea. Il committente è il condominio, rappresentato dall'amministratore; chi decide sono i condomini, con maggioranze fissate dal Codice civile; e la tua offerta verrà messa accanto ad almeno altre due. Ecco come costruire un preventivo che passa il confronto, quali documenti allegare e quali regole fiscali cambiano rispetto a un privato.

Chi decide e come

• Manutenzione ordinaria: la decide l'amministratore nei limiti del suo mandato, o l'assemblea a maggioranza semplice.
• Manutenzione straordinaria di notevole entità (facciate, tetti, impianti centralizzati): serve una delibera con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio, cioè 500 millesimi (art. 1136, commi 2 e 4, c.c.).
• Fondo speciale: per le opere straordinarie l'assemblea deve costituire un fondo pari all'ammontare dei lavori (art. 1135 c.c.), o, se il contratto lo prevede, in base ai pagamenti dovuti a stati di avanzamento.
• Lavori urgenti: l'amministratore può ordinarli e riferirne alla prima assemblea.

Per l'impresa significa tempi lunghi tra sopralluogo e firma, e un preventivo che verrà letto da persone non tecniche. Conviene prevedere una validità dell'offerta più lunga del solito, 60–90 giorni, e dire come si aggiornano i prezzi se l'assemblea slitta.

Come rendere il preventivo confrontabile

L'amministratore di solito prepara una tabella con le offerte. Se la tua è scritta in modo diverso dalle altre, rischia di essere scartata o letta male. Aiuta:

• seguire il capitolato o il computo del tecnico, se c'è, voce per voce e con la stessa numerazione;
• separare ponteggio, sicurezza e smaltimenti dalle lavorazioni, perché sono le voci su cui le offerte differiscono di più;
• indicare le quantità e chiarire se il prezzo è a corpo o a misura;
• dare un cronoprogramma e dire quanti giorni il ponteggio resterà davanti alle finestre;
• proporre pagamenti a SAL, coerenti con il fondo lavori (vedi la guida al SAL).

Le stesse regole che usa un cliente per scegliere sono nella guida su come confrontare i preventivi.

Documenti da allegare

• visura camerale e DURC in corso di validità: il committente deve verificare l'idoneità tecnico-professionale dell'impresa (art. 90, c. 9, del D.Lgs. 81/2008);
• polizza di responsabilità civile verso terzi, con massimali adeguati a un edificio abitato;
• schede tecniche dei materiali principali e, per i lavori energetici, le certificazioni richieste per le detrazioni;
• referenze di lavori simili, meglio se in condominio;
• dichiarazione sul contratto collettivo applicato ai dipendenti, sempre più spesso richiesta.

Regole fiscali diverse

• Ritenuta del 4%: il condominio è sostituto d'imposta e trattiene il 4% sui corrispettivi per appalti di opere e servizi (art. 25-ter del D.P.R. 600/1973). In fattura va indicata la ritenuta. Le imprese in regime forfettario non la subiscono, e lo dichiarano in fattura.
• IVA: sulle parti comuni di un edificio residenziale si applicano le aliquote ridotte delle abitazioni; per un condominio misto conta la prevalenza abitativa. Vedi l'IVA sui lavori edili.
• Detrazioni: per le parti comuni la detrazione è ripartita tra i condomini per millesimi, e i pagamenti vanno fatti con bonifico parlante dal conto del condominio.

Errori che fanno perdere il lavoro

• preventivo "a corpo" senza quantità, impossibile da confrontare;
• ponteggio non compreso, mentre le altre offerte lo includono;
• nessun riferimento alla sicurezza per i residenti (passaggi protetti, orari, rumore);
• validità di 15 giorni, scaduta prima dell'assemblea.

Per costruire velocemente un preventivo con tutte le voci separate c'è il generatore di preventivi per imprese edili. Per i lavori di facciata vedi anche l'esempio di preventivo per una facciata.

Domande frequenti

Quanti preventivi chiede di solito un condominio?

Non c'è un obbligo di legge, ma la prassi è di almeno tre offerte per i lavori straordinari, e molti regolamenti condominiali lo prevedono.

Chi firma il contratto?

L'amministratore, in esecuzione della delibera dell'assemblea. Conviene chiedere copia della delibera prima di iniziare.

Chi paga se un condomino non versa la sua quota?

Il creditore deve agire prima contro i condomini morosi; solo dopo può rivolgersi agli altri (art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). Il fondo speciale serve proprio a ridurre questo rischio.